胡懋：灵活办公赋能园区共创产业未来 | 2025西部产业科技大会演讲

本文为胡懋先生在2025西部产业科技大会发表的演讲。

胡懋（IWG集团中国区总裁）：各位嘉宾、各位领导，大家好！今天我主要想从另外一个角度，从产业园办公空间运营的方面给大家做一些交流和分享。我主要是讲怎么利用灵活办公这样一个运营方式能够赋能产业园区。

首先我们看一下目前产业园区面临的趋势，最明显的趋势是东风西渐。很多产业园区渐渐从沿海、东部地区往西部转移，尤其是西安、重庆、成都这些西部的大城市，承接了东部的产业园区的外溢。

转移过来的产业也呈现了一些非常新的趋势，主要是以硬科技、新能源、生物医药等现代比较先进的技术为主的行业入驻西部的产业园区。在这些产业园区入驻的企业当中，年轻的创业型企业也占了很大的比例，所以整个企业是呈现年轻化的状态。

这些公司入驻产业园区，追求的是更灵活的办公方式、更灵活的租赁方式，所以对于灵活空间的需求是有非常大的增长。

从这个趋势来看，我们也面临一些产业园区服务和招商的痛点。首先，对于产业园区来说，招商面临着很多同质化的竞争，大家主要是拼价格。

从服务方面来说，以原来的租赁为主的方式，渐渐的也有一些公司觉得弱服务式、纯租赁的方式已经不适应这些公司对于办公空间的需求。而且由于一些创新型公司、创业型公司入驻园区，对办公环境的要求还是蛮高的，他不愿意前期投入很大的成本进行装修，所以如果没有一个非常灵活、全装修、全配置的办公空间，对于很多初创型企业来说，它的入门的门槛又觉得太高，这些是产业园区方面我们看到的服务痛点和招商痛点。

其实不光是产业园区，在整个办公楼宇的租赁行业，我们都面临着一些非常大的挑战，从全国来看，主要城市的办公楼宇在CBD都面临非常大的空置压力。

大家可以看到研究机构发表的这些数据，在一线城市，它的空置率已经高到令人难以承受的程度。北京现在的空置率大概是百分之十几，但是大家别忘了，北京前几年的空置率不到10%，大概只有百分之七八的空置率。其他的一线大城市，诸如上海、广州等等，它的空置率高达20%多，在另外一些城市高达百分之三四十。

在空置率非常高的情况下，必然带来的最后结果就是它的租金不断地下降。2024年整体的租金大概下降了23%，在2025年大家普遍的体感也并不乐观，租金仍然处于一个下降的通道，面临下降的压力。所以不但是产业园区空置率的挑战，而且是整个办公写字楼市场面临的压力。

以上是中国的情况，我们看看国外的情况是不是好一些呢？其实也不然。根据国外的统计数据来，2023年写字楼空置率高达17%，这是发达国家的情况，尤其是北美，大家觉得美国的经济还是不错的，它的空置率甚至高达20%。

香港、旧金山、多伦多、东京、温哥华等国际大都市，它的空置率比较高的情况下，租金也在不断地下行，这是普遍的写字楼市场面临的现象。我们看到的这是在供给端面临的巨大的挑战和压力，到底问题出在什么地方？我们看到的是需求端发生了很多的变化。

对于企业租赁办公室来说，已经从原来传统型大面积的毛坯房的租赁，渐渐地发生了改变，从原来的集中式租用某一个物理空间，发展成为多点布局，这个情况其实在疫情之前就已经发生，只不过疫情加快了这个转变的速度，所以企业的需求发生了变化，就意味着我们在供给端，在大楼的业主这方面，也必须发生改变。

这个转变对于企业来说，原来这种传统的、单一地点的租赁，渐渐已经不适应它的要求了，它现在喜欢一种中枢辐射状的办公布局，也就是说，它的总部可能还在城市的CBD，它更希望的是多点布局，在城市的不同的角落，不同的副CBD进行多点布局，呈网络状的布局，这样有利于它的员工、不同的部门更接近于客户、更接近于市场。这种趋势近几年来有加速发展的情况，有2/3的企业都会希望采取中枢辐射状的办公布局。现在在供给端出租率的下降，跟需求端的变化是密切相关的。

在空间布局方面，刚才讲到企业希望多点布局，所以现在办公的模式也从原来单一的朝九晚五到某一个办公室进行办公，渐渐转化为灵活办公或者是混合办公的模式。混合办公模式包括了多种办公形式、多种办公地点，简单来说就是总部集中办公，加上灵活分布办公，加上居家或者是远程的办公。在这种混合的形态当中，灵活办公就成为租赁市场一个新的增长点和新的需求。

从现在看到的研究机构的数据来看，全球灵活办公市场的增长趋势是非常迅猛的。据资料统计，到2030年，整个市场规模在全球会达到10万亿美金，这个增长空间是非常大的，每年的增长速度大概是18%左右。

中国企业是不是也能拥抱这样一个趋势呢？从我们的市场调查发现，中国企业接受这种混合办公模式也越来越多，在这种情况下，企业接受灵活办公、接受多点布局的趋势，也是非常多的企业，希望把它的一些卫星办公室落地在产业园区，不光是在城市的CBD，也希望能够在产业园区布置它的卫星办公室。

大家可以看到新闻上的一些报道，携程、去哪儿这些中国企业，在过去的两三年当中，它们也渐渐地开始混合式办公策略的转变，在国外可能这种趋势早在更多年前就已经发生了，已经成为一个比较普遍的，大家认可的办公方式。

正是灵活办公成为新的市场增长点，在产业运营当中，大家也应该努力把握这个新的增长机会，把灵活办公或者混合共享办公的模式植入到每一个产业园区当中。

租赁市场下行的压力和灵活办公市场的增长点形成了一个反差，在这种情况下，很多业主也意识到，他必须要拥抱灵活办公的模式，在过去几年当中，有很多外部的资金涌入，包括业主也在努力自己打造全装修、精装修、共享办公的模式，但是灵活办公这个业务在开展的时候，往往一开始业主觉得比较简单，我自己完全能够运营，那么大的园区、那么大一栋楼，我自己都能建造，自己都能运营，不就是一层、两层的办公空间吗，这不是很难的事情。

但是情况是怎么样呢？往往这些业主或者是外部进来的运营商，运营了2到3年之后，就纷纷萎缩，更多的是关闭。

因为虽然这是一个看似简单的业务形式，它其实需要很多的关注度，需要很强的运营能力，需要很大的运营规模，才能把这个业务做好。所以现在看到的是业主从他自己经营，慢慢转向了向第三方运营商合作的方式转变，在这个转变的过程当中，业务合作的模式也渐渐从最早几年的纯租赁模式，转化为合作、收入分成的模式，到最近更多的是采用管理协议，全权委托管理，和大的运营商共同来经营灵活办公的空间。

在寻找合作伙伴的时候，大家会想，我应该要寻找什么样的合作伙伴，才是能够比较成功地运营灵活办公业务呢？

在这个过程中，大家越来越认识到IWG在这个行业当中的重要性，对我们的认可越来越高，因为IWG是这个商业模式的鼻祖，IWG早在1989年的时候就开始在比利时布鲁塞尔，由我们现在的CEO创立了第一家服务式办公室的模式，2001年就在伦敦股票市场上市，发展了36年之后，我们今天是在这个行业当中规模最大的一家运营全球灵活办公的运营商，我们在遍及120多个国家开有将近5000家中心，其中包括将近4000家正在运营的中心，过去两年新签约的数量也达到1000多家，所以整个规模是将近达到5000家，所以这个规模从行业的特殊赛道来讲，我们一家的规模比后面十几家加起来的规模还要大，这是非常庞大的全球网络。

IWG旗下现在有多品牌运营在全球大概有20多个品牌，其中中国大家熟知的有4个品牌，雷格斯是大家比较熟悉的，这是我们最主力的品牌，还有SPACES、雷格斯惠选、雷格斯臻选，现在我们在中国有这样4个品牌，有不同的品牌定位。

雷格斯臻选是IWG集团下面最高端的品牌，目前在全球只占1%的数量，在中国我们目前在全国运营140多家中心，雷格斯臻选只有1家，位于上海金茂大厦，大家见得比较多的是SPACES和雷格斯，主要是在城市的CBD的甲级写字楼里面，雷格斯惠选是一个经济便利型的品牌，在二三线城市或者城市的边缘地区，我们会布局这样一个品牌。

目前IWG在中国的布局网点已经遍布到超过45个城市，有140多个中心，这样网状的布局，对我们在全国的发展，或者说对于客户在全国甚至全球要进行不同区域的业务开展来说，都是非常便利的办公网络。

这里给大家展示的是我们在全国各地的一些旗舰店，包括上海中心大厦的SPACES，深圳平安金融中心、北京嘉里中心、南京德基广场、香港ICC和上海金茂大厦，这些地方有我们旗舰的中心，都是处在城市的地标性的建筑立面。

IWG跟业主进行合作，能够创造什么样的价值？首先IWG运营的办公空间，它能够提高办公空间的租金收益，我们一般的租金价格，因为是精装修、全服务式的，又包括很多商业服务的附加值在里面，所以我们的租金比市场租金一般高2到3倍。

在我们的灵活办公中心里面，起到的是给整个大楼的服务配套作用，我们跟大楼的大业主进行配合，大业主进行大面积、毛坯房的租赁，我们是经营小面积、精装修、全服务式的服务，客户一开始如果说办公空间需求不大，可以先入住灵活办公空间，等到业务扩大、人员增长之后，他可以再拿更多大楼里面的面积，相当于我们的灵活办公中心给大楼起到一个客户孵化器的作用。

在绿色环保方面，这也是我们能够减少反复装修、搬迁带来的浪费，因为我们跟业主合作往往是10年以上，在这个过程当中，你都不需要进行反复装修，所以在这方面不但节省了成本，也能为环保起到很好的作用。

最后一点，也是我们最大的优势，我们能够帮助政府或者企业走向海外，开拓国际业务，为他们提供很多的便利。因为IWG在全球已经开有将近5000家中心，这些企业在开展海外业务的时候，都可以借助我们海外的网点进行迅速、便利的落脚、注册，在当地迅速开展业务。一个是从外面引进外资企业，第二方面是为中资出海提供很多的便利，让他迅速在海外开展他的主营业务。

IWG有两个关键的核心竞争力，一个是我们对于中心的管理、运营能力，第二是招商和客户能力。在管理方面，主要是经过了30多年的发展，我们在底层运营当中，开发了非常强大、非常成熟和稳定的IT系统，从客户入住、服务到各方面的企业服务，以及账单和定价系统，都是非常成熟的系统进行运营。在获客能力方面，我们是全球运营，我们在不同社交平台的广告投入，以及还有一部分的主力客户，是通过全球签约的大客户，我们跟他们签有全球性的协议，能够直接引入到每一个中心里面，所以这个获客能力也是我们最大的优势。

经过不断地循环，我们今天已经跟世界500强中大概85%以上的企业都签有全球性的协议，大家可以看到这里列出的一些我们合作的公司，这里列的外资公司比较多，其实我们今天的客户里面还有一大部分是中企，比如小米、华为、字节跳动，它在出海到其他国家的过程中，往往都是首先使用IWG旗下的灵活办公中心落地、注册，来开展它的业务，所以这是双向的，国外引进来、国内走出去的一个双向国际性平台。

IWG怎么能够赋能产业园区？简单来说是三大核心，一个是引企入驻，吸引企业入驻园区。进来之后，我们做好服务、做好各方面的支持。第二是留企发展，第三是助企壮大，在这个灵活办公空间，在你的楼里面，在整个园区里面不断地扩张，来扩大他们在园区的业务。这三方面是我们总结下来能够为园区做的贡献。

成功签约的案例有很多，在过去两年当中，我们以管理合作合同形式新签约的客户有70多家，除了一些市中心的楼宇，其中有大概百分之五六十是产业园区，这里我给大家列了一些，有绵阳的制造中心、苏州的工业园区、三亚的跨境电商园区，在各个不同的城市有很多的园区。这里我尤其想要提的是，我们跟曹总他们合作，今年1月份在西安高新区配套公司新开了雷格斯中心，也得到了曹总的大力支持。从今年1月份开张，到现在大概3个多月的时间，我们的入住率已经达到52%以上，增长还是非常快的，感谢曹总对我们的支持。

从IWG的角度来说，我们对于不同的对象，能够产生的赋能作用是不一样的。对园区来说，我们觉得是能够把园区运营者从空间提供者升级为产业共链者，借助于IWG灵活办公空间，能够建立一个商业的社群，能够把大家粘合在一起，使产业园区成为一个产业的共链者。

对于企业来说，我们能够让办公空间助力成为成长的助长器，而不是成为企业的成本负担。因为在我们的办公空间里面，都是精装修、拎包入住的，租期非常灵活，它可以是一个月，可以是一年，可以是10年，时间非常灵活，在空间上它可以是一人间，可以是10人间，可以是20几人、30几人，它的空间上也是非常灵活的，这方面大大降低企业的入驻门槛，不但是在它的投入成本上，也在它应对未来的不确定性的时候，有一个灵活应对的方式。

对于西部来讲，IWG可以利用我们在全球的网络，帮助西部地区来建立海外的招商平台、业务开展的落脚点，在这方面也是一个非常好的跳板，可以说是中企向海外扩张的一个非常便利的平台，可以非常好地利用。

（见PPT）最后给大家看一些IWG在全球中心的实例。这都是我们在各个不同国家的中心，在瑞典、美国、泰国、意大利、香港、日本等等地方都有很多的中心。

我今天跟大家的分享就到这里，谢谢大家。

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